随着房地产调控政策相继实施，楼市大大降温，而经济快速增长上升压力又使得商业地产发展受到制约，物流地产开始并更加受到资本、政策和信息等配备要素影响。市场无形的手把更加多的资本带进，平稳的租金报酬、趋向匮乏的地块和地价快速增长的希望，使得房地产商、电商、金融企业及工商贸企业等跨界布局物流地产。万科万纬、京东、菜鸟网络、五谷丰登不动产等从有所不同背景以有所不同方式转入到物流地产市场中，更进一步激化了竞争性和稀缺性。

政府有形的手堪称推波助澜。一些地方政府为本地区利益而增大零和博弈论力度，尽管在《全国物流园区发展规划(20132020年)》中明确规定了29个一级物流园区布局城市、70个二级物流园区布局城市和若干本省确认三级物流园区布局城市，但在明确实践中，一些地方政府却往往突破各种政策容许。

无形的手和有形的手合力，让物流园区增长速度越来越快、规模越建越大，但经营效果却不容乐观。尽管在《第五次全国物流园区(基地)调查报告(2018)》中证实了1638个规模以上物流园区正处于运营的已占到67.9%，平均值投资总额为14.5亿元，2017年平均物流强度为432.9万吨/平方公里，但也否认了实际探访调研中，部分园区规划中的超大型物流园区未确实落地经营。笔者按图索骥探访几个名列2018年度**名单的物流园区，找到部分园区实际物流运量还不及规划及宣传的1/3，而经营收益和交纳利税堪称难以启齿。

投资强劲而经营很弱的原因，在于国内物流园区的发展依旧正处于萌芽期。总结20世纪80-90年代房地产和商业地产时，可以理解标准化景观住宅和房企品牌美誉度对购房者的吸引力，由此我们才能告诉城市购物综合体商业地产的溢价收益。目前，一些物流园区规划多是物流功能的非常简单落地和概念变换，而非融合要素禀赋去符合区域内物流市场现实市场需求的商业策划，软件无法给定硬件，管理能力无法给定硬件和软件，而经营策略堪称无法给定以上要素禀赋。经营者往往热衷拷贝顺利模式。

国内某汽车主机厂从日本原始引入一条汽车装配线，却找到在线库存堆积如山，甚至影响作业空间，其原因是日本装配线原节奏时间是43秒，而国内装配线节奏不能超过3分40秒，在线库存必定堆积如山;上海浦东机场准点率为52%，而距离不远处的东京成田机场准点率却低约92%，浦东机场跑道数5个，成田机场跑道数仅有2个，原因是成田机场降落间隔滑行道距离不多达5公里，而浦东机场距离是3倍-5倍，降落频率则是数倍至十数倍，硬件再行好，软件和管理不设施也不能不许点。规模越大、投资越大、功能就越完备反而有可能造成运营艰难。国内许多旅游景点原本可以保持运营且持续提高，但由于经营者意图提质升级、贪大求全，拷贝其他矮小上景观，景区建设得越可爱反而景点杀得越慢。

自然资源部部长陆昊明确提出多规合一的国土空间规划，深度反映了管理经济学统率规划的理念，更为合理。物流园区规划，既必须深度理解区域内产业链生态圈的市场需求，又要深度理解自身要素禀赋，更加必须预测物流园区紧贴原先产业链生态圈构成新的产业链生态圈时产生的正面/负面效应，并预设高效率投资时间工程进度和空间工程进度的机制。打造出资本+物流地产产业链生态低溢价能力的标杆企业当科普洛斯(GLP)。

作为中国**的物流地产提供商和服务商，普洛斯享有3340万平方米物业总面积和1750万运营仓储面积，研发、建设和管理了267个物流园和工业园，并利用房地产信托投资基金(REITs)的轻资产运营模式，将资金回笼时间从10年延长到严重不足1年，尤其是利用园区网络化、规模化及第三方全过程物流服务更有优质客户。百世租车、京东、德邦、唯品会和中外运长航等知名企业名列租用前5名，亚马逊等电商企业、屈臣氏等快消品企业、百胜等快餐企业和大众等生产企业也与普洛斯长年签下，2017年低约70%出租率使得普洛斯在园区建设、招商和出售(投资基金基金)等项目都能在1年内已完成，随后物业管理和长年运营又确保了平稳的收益源。

这种低周转、高杠杆且较慢递归的轻资产运营模式以垄断性的**优势雄霸中国物流地产行业。当然，普洛斯为更有资本转入投资基金基金，将土地增值算入收益源，而国内绝大多数物流园区未算入。

同时普洛斯具备先发优势的顺利也无法在其他物流园区运营上非常简单拷贝。但追加物流园区可以在理念拷贝基础上再行展开优化创意(星型、以此类推、逆向、一对一、大幅提高等)、升维创意、生态创意和元模式创意驱动的CODEX方法(第三代创意技术)构建新的突破。

而今**有可能构建就是升维创意后找寻要素禀赋中蕴藏的无本万利。升维创意是所指将产品功能或服务内容提高更高维度，寻找更加辽阔时间/空间的外部资源;而无本万利是利用高效率且低成本的闲置或少用资源，提供更好的边际溢价。美国的Uber共享汽车和Airbnb分享房间构建了闲置资源的适配，而中国的摩拜和ofo共享单车则构建了资源的天内出租，这都归属于一本万利模式。

如何在物流园区要素禀赋外拓展时间维和空间维是物流园区规划升维创意的关键。笔者在长治潞城现代智慧物流产业园规划中，以参予四方将近零成本无本万利运营模式顺利地将铁路、政府、民营企业和基金有机融合在一起。

北京铁路局以铁路运力运量作价股权，长治潞城政府以土地资源作价股权，民营为主体的混合所有制企业以管理能力作价股权，物流基金以投资和资本管理作价股权。四方享有资源的用于成本基本为零，并可根据运营状况随时掌控享有资源的变动，而共享利润毕竟按股权即时可得。这也是长治潞城现代智慧物流产业园规划建设将近半年就开始构建运营收益、未来有望低溢价的根本原因。

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